La propriété en volume : une nouvelle opportunité pour les investisseurs immobiliers

La réforme du livre 3 du Code civil, entrée en vigueur le 1er septembre 2021, a déjà fait l'objet de plusieurs ouvrages généraux qui résument les principales innovations. Parmi les nombreuses modifications apportées au droit immobilier, l'une d'entre elles est particulièrement importante pour la structuration des transactions immobilières et mérite un examen approfondi : le droit de superficie perpétuel, c'est-à-dire la constitution d'un droit de superficie non limité par une durée maximale contraignante. Cet ouvrage se concentre sur l'analyse de ce régime innovant, à la lumière de la jurisprudence et de la doctrine antérieure, des travaux préparatoires et des premières tendances dans la pratique.

Cette innovation du droit des biens permet la mise en place d'une structure immobilière longtemps réclamée par la pratique : la propriété en volume. Il s'agit de la possibilité de céder ou d'acquérir la propriété d'un volume ou d'une partie d'un bâtiment (un étage de bureaux, la partie résidentielle au-dessus d'un centre commercial, etc.) sans acquérir la propriété du terrain ni mettre en place un régime de copropriété. De façon remarquable, cette opération permet ainsi à l'acquéreur d'éviter les contraintes d'un acte de base et le coût financier et fiscal de l'acquisition du terrain. Elle permet aussi au vendeur qui le souhaite (par exemple un pouvoir public) de conserver un certain contrôle foncier sur le bien cédé. Il s'agit ainsi d'un nouvel outil flexible particulièrement utile pour le secteur immobilier.

Néanmoins, le législateur a attaché une série de conditions strictes et d'effets particuliers à cette innovation. Les conséquences d'une telle opération divergent par ailleurs largement d'une vente classique, tant du point de vue civil (les droits et obligations des parties à la convention) que fiscal (les impôts directs et indirects visant l'opération). L'auteur de cet ouvrage, avocat spécialisé en transactions immobilières, chercheur en droit immobilier et titulaire d'un master de spécialisation en droit fiscal (ULB), envisage ce nouveau régime juridique dans une perspective à la fois théorique et pratique, civile et fiscale, avec pour objectif d'éclairer le juriste et le praticien, de conseiller les rédacteurs de telles conventions et de proposer une première interprétation de la réforme.